Société IR Publique

La Société Immobilière Réglementée publique (SIR publique)

  • est assujettie aux dispositions de la Loi du 12 mai 2014 et de l’Arrêté Royal du 13 juillet 2014 relatifs aux sociétés immobilières réglementées;
  • doit être constituée sous la forme d’une société anonyme ou d’une société en commandite par actions;
  • est cotée en bourse et 30 % au moins de ses actions doivent être détenues par le public;
  • peut exercer toutes activités liées à la construction, l’aménagement, la rénovation, le développement, l’acquisition, la cession, la gestion et l’exploitation d’immeubles;
  • ne peut agir (directement ou indirectement) en tant que promoteur immobilier;
  • peut avoir des filiales contrôlées exclusivement ou conjointement, ayant ou non le statut de SIR institutionnelle;
  • est soumise au contrôle de l’Autorité des services et marchés financiers (la FSMA) et doit se conformer à des règles  strictes concernant les conflits d’intérêts. Outre l’article 523 (conflits d’intérêts des administrateurs) et l’article 524 (conflits d’intérêts des sociétés liées) du Code des sociétés, qui s’appliquent à toutes les sociétés cotées, il existe pour les sociétés immobilières réglementées une procédure spéciale concernant les conflits d’intérêts fonctionnels (en vertu de l’article 37 de la Loi du 12 Mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées).

Réglementations spécifiques

 

1.       Patrimoine immobilier

Aucun immeuble/ensemble immobilier ne peut en principe représenter plus de 20 % de l’ensemble des actifs et ce afin de répartir suffisamment les risques de placement.  La FSMA peut accorder une dérogation à cette interdiction lorsque la SIR démontre  que la dérogation est dans l’intérêt des actionnaires ou lorsque la SIR démontre qu’une telle dérogation est justifiée compte tenu des caractéristiques spécifiques du placement et en particulier de la nature et de l’importance de celui-ci. Dans tous les cas, cette dérogation est soumise à la condition que le taux de l’endettement consolidé de la SIR ne dépasse pas 33 % des actifs consolidés. La dérogation en question doit faire l’objet d’une justification dans le prospectus et dans les rapports périodiques établis par la SIR, et ce jusqu’à ce que la dérogation n’ait plus d’effet.

2.       Comptabilité

La législation européenne stipule que les SIR, comme toutes les autres sociétés cotées en bourse, sont tenues d’établir leurs comptes annuels consolidés selon le référentiel international IAS/IFRS. En application de la Loi du 12 Mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, les SIR publiques et institutionnelles (voir ci-dessous) doivent également établir leurs comptes annuels statutaires conformément aux normes IAS/IFRS.  Dès lors puisque les placements immobiliers représentent la plus grande partie des actifs d’une SIR, les SIR doivent évaluer ces placements à leur juste valeur en application de la norme IAS 40.

3.       Valorisation

La juste valeur des biens immobiliers est évaluée à la fin de chaque exercice par un expert immobilier indépendant et qui les actualise à la fin de chaque trimestre. Les biens immobiliers sont portés au bilan conformément à la valeur déterminée par l’expert. Les immeubles ne seront pas amortis mais reportés au bilan conformément à leur juste valeur.

4.       Résultat (distribuable)

À titre de rémunération du capital, la société doit verser une somme qui correspond au moins au résultat de la différence entre les montants suivants :

  • 80 % minimum d’un montant qui équivaut à la somme du résultat corrigé et des plus-values nettes sur la réalisation des biens immobiliers qui ne sont pas exemptes de versement ;
  • la réduction nette au cours de l’exercice de l’endettement de la société.

Il va de soi que cette obligation ne s’applique que si le résultat net est positif et pour autant que la société dispose d’un  bénéfice distribuable conformément au Code des sociétés.

5.       Dettes et garanties

Le taux d’endettement consolidé et le taux d’endettement statutaire de la SIR publique sont limités à 65 %  de l’ensemble des actifs. Une SIR ou  ses filiales  ne peuvent consentir une hypothèque ou octroyer d’autres sûretés ou garanties que dans le cadre du financement de ses/leurs activités immobilières. Le montant total couvert par les hypothèques, sûretés ou garanties ne peut dépasser 50 % de la juste valeur globale des biens immobiliers détenus par la SIR et ses filiales, et aucune hypothèque, sûreté ou garantie ne peut porter sur plus de 75 % de la valeur du bien grevé en question.

6.       SIR institutionnelle

Les filiales d’une SIR publique doivent toujours être contrôlées exclusivement ou conjointement par la SIR publique. Ces filiales peuvent adopter la forme d’une SIR institutionnelle (dont les moyens financiers peuvent exclusivement être recueillis auprès d’investisseurs éligibles, comme défini par l’Arrêté Royal du 26 septembre 2006 relatif au registre des investisseurs éligibles et portant adaptation de la notion d’investisseurs éligibles). Cette disposition permet à la SIR publique de réaliser par exemple des projets spécifiques avec des tiers. Le cadre réglementaire de la SIR institutionnelle vise à éviter qu’une telle collaboration au sein d’une SIR institutionnelle aille à l’encontre des intérêts des actionnaires de la SIR publique. Si la SIR publique opte pour la forme de SIR institutionnelle, elle ne peut avoir de filiales de droit belge qui adoptent la forme de SIR ordinaire. Les SIR institutionnelles sont également soumises au contrôle de la FSMA.

7.       Régime fiscal

La SIR (publique et institutionnelle) est soumise à l’impôt des sociétés au taux normal, mais uniquement sur  sa base imposable  composée de la somme des (1) avantages anormaux ou bénévoles et (2) des dépenses et des coûts non déductibles au titre de frais professionnels, autres que les réductions de valeur et les moins- values réalisées sur des actions. Elle peut en outre être soumise à la taxation spéciale pour cause de commissions secrètes de 309 % des commissions versées et des rémunérations qui ne sont pas justifiées par des fiches individuelles et un relevé récapitulatif.

Le précompte mobilier sur les dividendes versés par une SIR publique est en principe égal à 25 %.

Les sociétés qui font une demande d’agrément en tant que SIR et qui opèrent une fusion avec une SIR ou qui scindent une partie de leur patrimoine immobilier et la transfèrent dans une SIR sont soumises à une imposition spécifique sur les plus-values (exit tax) de 16,995 % (soit 16,5 % auxquels s’ajoute la cotisation de contribution complémentaire de crise de 3 %). L’exit tax est un régime fiscal obligatoire pour les sociétés qui souhaitent quitter le régime fiscal de droit commun. Sur le plan fiscal, ce transfert est traité comme un partage (partiel) du capital social par l’ancienne société à la SIR. Dans le cadre d’un partage du capital social, une société doit traiter la différence positive entre les versements en numéraire, en titres ou sous toute autre forme, et la valeur revalorisée du capital libéré (en d’autres termes la plus-value  de la société) comme un dividende. Le Code des impôts sur les revenus stipule que la somme versée est égale à la valeur réelle du capital social à la date où l’opération a eu lieu (art. 210, §2 C.I.R. 1992). La différence entre la valeur réelle du capital social et la valeur revalorisée du capital libéré est assimilée à un dividende distribué. Les réserves déjà grevées peuvent être déduites de cette différence. Ce qui reste ensuite représente donc en règle générale la base imposable qui est soumise au taux de 16,995%.

8.       Société d’Investissement Immobilier Cotée (‘SIIC’)

Depuis 2007, c’est le régime français des SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) qui s’applique à l’établissement stable  de Montea en France. Il en résulte que le taux fiscal applicable est de 0 %. Pour pouvoir bénéficier de ce régime, la société doit respecter les conditions applicables  aux SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) qui sont énumérées ci-dessous: :

  • la société mère doit prendre la forme d’une SA ou de toute autre forme de société par actions pouvant être admise à la cotation;
  • la société mère doit être cotée sur un marché  régi par le droit européen;
  • la principale activité de la SIIC doit être  la location d’immeubles;
  • les développements immobiliers ne doivent pas excéder 20 % de la valeur comptable brute du portefeuille;
  • l’actionnaire principal ou les actionnaires agissant de concert ne peuvent détenir plus de 60% des actions de la SIIC;
  • les bénéfices provenant de la location d’immeubles, les plus-values réalisées sur la cession d’immeubles, les plus-values réalisées sur la cession de titres de sociétés de personnes ou de filiales soumises à l’impôt des sociétés et qui ont opté pour le statut de SIIC, les produits qui sont versés par leurs filiales ayant opté pour le statut de SIIC  ainsi que la quote-part des bénéfices de sociétés de personnes sont exonérés de l’impôt  des sociétés;
  • les SIIC ont l’obligation de distribuer 85 % de leurs bénéfices exonérés provenant des opérations de location d’immeubles et 50% des bénéfices exonérés provenant de la cession d’immeubles et de titres de sociétés de personnes et de filiales soumises à l’impôt des sociétés et qui ont opté pour le statut de SIIC et 100% des dividendes qui leur sont versés par leurs filiales soumises à l’impôt des sociétés et qui ont choisi le statut de SIIC;
  • le paiement d’une exit tax au taux de 19% sur les plus-values latentes potentielles dégagées sur des immeubles appartenant à la SIIC ou à ses filiales qui sont soumises à l’impôt des sociétés et qui ont opté pour le statut de SIIC, et sur les titres de sociétés de personnes qui ne sont pas soumises à l’impôt des sociétés.