2009 Une année de défis

Chers actionnaires,

Nous avons le plaisir de vous adresser cette lettre qui accompagne le rapport financier annuel du troisième exercice d’activité de Montea.

En 2007, nous avions intitulé notre rapport « A year of dedication and creativity » en référence à nos valeurs et nos engagements. Durant l’année 2008, baptisée « A year of growth », notre portefeuille immobilier a connu une croissance solide de plus de 50 % et notre dividende a progressé de plus de 5 %.

Pour 2009, nous nous attendions à une année difficile et chahutée en raison des conséquences de la crise bancaire et économique sur les marchés immobiliers ainsi que sur les activités industrielles ou logistiques de nos locataires. Et elle l’a été ! Les volumes d’échanges mondiaux ont considérablement diminué, les stocks se sont compressés et beaucoup de sociétés ont dû restructurer rapidement leur logistique tout en compressant les coûts.

Dans ce contexte difficile, Montea a fait preuve de réactivité et d’opportunisme. En effet, nous sommes satisfaits d’avoir atteint les objectifs fixés, à savoir la confirmation de nos bonnes prestations passées, la proposition de distribution d’un dividende pour 2009 au moins égal à celui de 2008, et la préparation de l’avenir par la consolidation de notre portefeuille immobilier et notre structure opérationnelle.

Nous avons donc intitulé notre rapport 2009 « A year of challenge».

Montea a privilégié la prudence et la consolidation de ses activités en se concentrant sur la gestion de son portefeuille tout en améliorant son organisation et en saisissant les opportunités qui se présentaient.

La valeur réelle du portefeuille immobilier est d’EUR 206,3 millions au 31 décembre 2009, tandis que la valeur d’investissement atteint à cette date EUR 213,4 millions. Montea a réalisé son meilleur investissement en se portant acquéreur d’une plate-forme logistique classe A à Lyon auprès du plus gros développeur immobilier français, le groupe Nexity-Geprim, avec lequel nous espérons réitérer ce type d’opération dans le cadre d’un partenariat à plus long terme. Montea se positionne clairement comme un investisseur immobilier (pas comme développeur immobilier) et entend limiter au maximum les risques inhérents au développement de projet ou à la prise de positions foncières spéculatives et onéreuses.

Désormais, le portefeuille immobilier de 380.678 m², répartis sur 33 sites, génère un rendement moyen de 7,74 % sur base de contrats de location avec 61 clients de tailles diverses et issus de secteurs diversifiés allant de la logistique (DHL, Fedex, Chronopost, Norbert Dentressangle), aux produits de grande consommation (Unilever, H&M, Barry Callebaut) en passant par l’industrie (BF Goodrich, Brossette, Jan De Nul).

En 2009, nous avons également lancé notre plan en matière de développement durable. Il a été baptisé « Montea Blue Label ». Ce plan, articulé autour d’une réflexion globale, comporte de nombreux volets tels que la certification HQE (Haute Qualité Environnementale), l’utilisation des sources d’énergies alternatives (solaire, pompe à chaleur, AlpEnergie), l’échange d’informations avec les locataires en matière de consommation énergétique (bail « vert ») et évaluation des bâtiments existants.

Sur le plan opérationnel, Montea a réalisé en 2009 un solide second semestre et termine l’année sur un taux d’occupation de 92,93 %, ce qui traduit une activité locative intense. En effet, Montea a signé des contrats de location portant sur un total de +/- 45.000 m² (nouveaux baux + renouvellements de baux existants). Ceux-ci augmentent la durabilité moyenne des baux de 4,6 ans à 5,6 ans et témoignent de l’efficacité commerciale dont Montea a su faire preuve dans un contexte économique difficile. Pour la totalité de l’exercice, les revenus locatifs se sont élevés à EUR 16,3 million, soit une progression de 16,5% par rapport au 2008. Grâce à cette augmentation et à la maîtrise des coûts, la marge opérationnelle a progressé de 0,3% (de 81,9% à 82,2%).

Le taux d’endettement de 56,43% a été maintenu nettement en dessous des engagements bancaires pris dans le cadre des financements et loin du plafond légal de 65%. En outre, 94,66% de la dette est couverte par des contrats assurant un taux fixe de financement de 4,42% et aucune ligne de crédit ne vient à échéance avant fin 2011.

En raison de la crise financière, la récession économique et du resserrement du crédit, l’activité sur le marché de l'investissement immobilier a été historiquement faible en 2009. Ceci a eu un effet négatif immédiat sur les valeurs estimées des bâtiments logistiques et semi-industriels. Dès lors, le résultat comptable net d’EUR -10,7 millions a été significativement impacté par les moins-values non réalisées (IAS 39 et 40) alors que le résultat opérationnel par action est resté solide à EUR 2,08.

Sur base de ces éléments, le Conseil d’administration de Montea proposera à l’assemblée générale ordinaire de distribuer un dividende d’EUR 2,09 brut par action (voir note de bas de page 1), ce qui représente un rendement brut de 8,4 % par rapport au cours de bourse du 31/12/2009.

Le Conseil tient également à remercier toute l’équipe de Montea pour son engagement de tous les jours et pour les bonnes performances 2009 compte tenu de l’environnement économique difficile.